Azərbaycanda ev sahibi olmaq istəyənlərin ən yaralı yeri ipoteka
kreditləridir. Çünki mənzillərin artan qiymətləri ilə insanlar nağd şəkildə pul
ödəyib ev sahibi ola bilmirlər. İpoteka isə onlara bu imkanı yaradır. Son
illərdə ölkədə mənzil satışlarının böyük bir hissəsi ipoteka kreditləşməsi ilə
reallaşdırılır. Xüsusilə də sosial ipotekaya maraq böyükdür. Əsas
gözləntilərdən biri də sosial ipoteka kreditlərinin faizlərinin aşağı salınması
ilə bağlıdır. Gənclər və idman nazirinin müavini Fərhad Hacıyev də bu günlərdə
Gənc Ailə Forumunda çıxışı zamanı deyib ki, sosial ipoteka kreditlərinin
faizlərinin aşağı salınması arzudur. Amma bunun reallaşması üçün gərək banklar
da tərəfdaş kimi maraqlı olsunlar. “Ailələr üçün güzəştli kredit şərtlərinin
daha yumşaq olmasına çalışmalıyıq”, – deyə nazir müavini bildirib.
Bəs görəsən, sosial ipoteka kreditlərində faizlərin azaldılması nə dərəcədə
realdır? Bu reallaşarsa, əmlak bazarına necə təsir edə bilər?
“Kaspi” qəzeti mövzu ilə bağlı məqalə dərc edib.
2025-ci ili gözləməliyik
Əmlak eksperti Mülkədar Rüstəmov düşünür ki, sosial ipoteka faizlərinin aşağı
salınması real ola bilər: “Sadəcə, dövlət güzəştə getməlidir. Banklara tövsiyə
xarakterli göstəriş verilməlidir ki, bəzi kateqoriyalara daxil olan insanlara,
imtiyazlı şəxslərə güzəşt tətbiq edilsin. Necə ki, dörd faizlik güzəşt xüsusi
şəxslərə tətbiq edilir, bu şəkildə digər insanlara da güzəşt edilə bilər.
Gələcəkdə belə bir halın nəzərdə tutulması mümkündür. Amma ən yaxşı halda
yanvar ayını gözləməliyik. Çünki ilin əvvəlində İpoteka Fondu yeni limitləri
müəyyənləşdirir. Nəzərə almalıyıq ki, artıq dörd ildir limit dəyişməz qalır”.
M.Rüstəmov bildirdi ki, limitlərin artırılması vacibdir. Çünki əmlak bazarında
vəziyyət dörd il əvvəlkindən çox fərqlidir: “Son dörd ildə əmlak bazarında
mənzillərin qiyməti 40 faizə qədər yüksəlib. 100 minlik limitlə insanlar mənzil
sahibi ola bilmirlər. Ən minimum halda limit 200 min olmalıdır. Yalnız bu halda
güzəştli ipotekaya düşən şəxslər bundan istifadə edə biləcək”.
Əmlak bazarına müsbət təsir edəcək
M.Rüstəmovun sözlərinə görə, əgər faizlər aşağı salınarsa, limit artırılarsa,
bu, əmlak bazarına çox müsbət təsir edəcək. Mənzil bazarında canlanma
başlayacaq: “Bu il mənzil bazarında vəziyyət çox durğun oldu. Nəzərə alaq ki,
əmlak bazarındakı durğunluq bütün sahələrə təsirini göstərir. Ümidvarıq ki,
2025-ci ilin yanvar ayında İpoteka Fondu limitləri artırmaqla bağlı dəyişikliyə
gedəcək. Çünki hazırda əmlak bazarında hər 10 mənzildən yeddisi ipoteka yolu
ilə satılır”.
“Daha aşağı faiz mümkünsüzdür”
İqtisadçı Elçin Rəşidov isə əmlak eksperti kimi düşünmür. O hesab edir ki,
sosial ipoteka faizləri kifayət qədər aşağıdır: “Mövcud faiz hətta inflyasiya
faizlərindən də aşağıdır. Oradan gələcək alternativ dəyər də azdır. Daha aşağı
təklif irəli sürmək mümkünsüzdür. İqtisadi cəhətdən də alınmır. Əmlak bazarında
yaradacağı təsirlər də destruktivdir”.
E.Rəşidovun fikrincə, faizlər aşağı salınarsa, mənzil bazarında yaranan
aktivlik ilə qiymətlər daha da yüksələ bilər: “Sosial ipotekaya müəyyən qrup
insanlar aid olur. Faizlər aşağı salınsa onların problemi həll olunur. Amma
digər şəxslər üçün mənzillər daha da əlçatmaz olacaq. Çünki ipotekadan istifadə
edə bilənlər artdıqca, qiymətlər daha da yüksəlir və beləliklə bu imtiyaza
sahib olmayan insanlar daha çətin vəziyyətə düşürlər. Əgər belə bir addım
atsaq, bu, iqtisadiyyatımıza da zərər vura bilər”.
İpoteka ilə ev alanların 70 faizi gənclərdir
Məlumat üçün bildirək ki, ipoteka kreditlərinin verilməsi ölkə Prezidentinin
22 iyun 2016-cı il tarixli fərmanı ilə təsdiq edilmiş “İpoteka və Kredit
Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına ipoteka kreditinin, o cümlədən güzəştli
ipoteka kreditinin verilməsi Qaydası” ilə tənzimlənir. Qaydaya əsasən, ipoteka
kreditləri üzrə maksimal məbləği, illik faiz dərəcələrinin yuxarı həddini
ölkədaxili sosial-iqtisadi vəziyyətin təhlili əsasında, formalaşmış ipoteka
portfeli üzrə orta parametrləri və digər iqtisadi göstəricilər nəzərə alınmaqla
Fondun Himayəçilik Şurası müəyyən edir. Fondun vasitəsilə mənzil şəraitini
yaxşılaşdırmış insanların 70 faizi gənclərdir. Fondun tələblərinə uyğun
verilmiş ipoteka kreditlərinin 35 faizdən çox hissəsini dövlət dəstəyinə
ehtiyacı olan xüsusi kateqoriyaya aid şəxslərə verilmiş güzəştli ipoteka
kreditləri təşkil edir.
Ümumiyyətlə, dünya təcrübəsində dövlət dəstəyi ilə fəaliyyət göstərən yaşayış
maliyyəsi mexanizmlərinin tətbiqinin əsas məqsədi dövlətin sosial mənzil
siyasətinin dəstəklənməsi, ödəniş qabiliyyəti olan, şəxsi yığımları davamlı və
sabit xarakter daşıyan, lakin yaşayış sahəsinin alınmasına kifayət etməyən,
əsas etibarilə aşağı və orta gəlir qrupuna aid edilən insanların uzunmüddətli
kreditləşdirilməsi vasitəsilə uyğun qiymətə mənzillərə çıxışının təmin
edilməsidir. Artıq uzun illərdir ki, ölkəmizdə dövlət dəstəyi ilə əhaliyə bazar
şərtlərindən fərqli şərtlərlə ipoteka kreditləri təklif edilir, aşağı və orta
gəlirli əhalinin ipoteka kreditlərinə çıxışı təmin edilir. Hazırda Fondun
vəsaiti hesabına verilən ipoteka kreditləri üzrə maksimal illik faiz dərəcəsi
səkkiz faiz təşkil etsə də, müvəkkil banklar arasında yaradılmış rəqabət
mühitinin nəticəsi olaraq, ipoteka kreditləri üzrə orta faiz dərəcəsi 6,12 faiz
təşkil edir, kredit üzrə ilkin ödənişə tələb isə 10 faizdən başlayır. Adi
ipoteka kreditləri üzrə maksimal məbləğ 150 000 manat, maksimal müddət 300 ay,
illik faiz dərəcəsi səkkiz faiz, güzəştli ipoteka kreditləri üzrə maksimal
məbləğ 100 000 manat, maksimal müddət 360 ay, illik faiz dərəcəsi isə dörd faiz
təşkil edir.
